8년 동안 아무도 몰랐습니다. 피해자가 5명, 피해액이 1억 3,400만 원이 될 때까지.
부산에서 건물 관리업체를 운영하던 A 씨는 건물주와 세입자 사이에 끼어 양쪽 모두를 속였습니다. 지난달 부산지법은 그에게 징역 1년을 선고했습니다. 그런데 판결보다 더 무서운 질문이 남습니다. 왜 8년이나 걸렸는가. 그리고 지금도 같은 일이 벌어지고 있지 않은가.
A 씨는 특별한 사기꾼이 아니었다
A 씨의 수법을 처음 들으면 "어떻게 저걸 믿지?"라는 생각이 먼저 듭니다.
세입자에게는 전세 5,000만 원 계약을 맺었습니다. 건물주에게는 "원래 보증금 1,000만 원짜리 월세인데 세입자가 착오로 더 보냈다"고 했습니다. 차액 4,000만 원을 돌려달라는 요청에 건물주는 의심 없이 A 씨 계좌로 송금했습니다. 계약서는 양쪽에 각각 다르게 위조해 전달했습니다.
그런데 이 수법이 통한 이유를 곰씹어보면, A 씨가 천재적인 사기꾼이어서가 아닙니다. 한국 임대차 시장의 관행이 이 수법에 최적화된 구조였기 때문입니다.
건물주와 세입자는 계약 과정에서 직접 마주치지 않아도 됩니다. 중개인이 모든 걸 처리합니다. 계약서가 진짜인지 확인할 의무도 없고, 방법도 마땅치 않습니다. 보증금이 정말 건물주에게 갔는지는 나중에야 알게 됩니다. A 씨는 이 관행의 틈새를 정확히 파고들었을 뿐입니다.
간판만 있으면 누구나 '공인중개사'가 될 수 있다
더 근본적인 문제가 있습니다. A 씨는 공인중개사 자격이 없었습니다. 그런데 8년 동안 중개사무소를 운영했습니다. 비결은 간단했습니다. 자격 있는 다른 사람의 이름을 빌렸습니다.
이른바 '명의대여'입니다. 공인중개사법이 엄격히 금지하는 행위지만, 현실에서는 공공연하게 벌어집니다. 자격증을 가진 공인중개사가 실제로는 일하지 않으면서 명의만 빌려주고 수수료를 받는 구조입니다. 사무소 간판에 이름이 올라있는 공인중개사가 실제로 그 사무소에 있는지, 직접 계약을 진행하는지 확인하는 세입자는 거의 없습니다.
확인할 방법이 없어서가 아닙니다. 확인해야 한다는 생각 자체를 안 합니다. 간판이 있으면 믿습니다. 이 믿음이 A 씨의 영업 기반이었습니다.
8년이 가능했던 진짜 이유, 전세제도의 구조
폰지 사기가 오래 지속되려면 조건이 있습니다. 새로운 피해자가 계속 유입되어야 하고, 기존 피해자가 피해 사실을 뒤늦게 알아야 합니다.
전세제도는 이 두 조건을 모두 충족합니다. 세입자는 계약 기간 동안 보증금이 안전하다고 믿습니다. 계약이 끝나야 비로소 돌려받으려 하고, 그때서야 문제를 알게 됩니다. A 씨가 다수의 건물을 동시에 관리한 것도 이 때문입니다. 한 건물에서 문제가 생겨도 다른 건물의 보증금으로 돌려막을 시간이 충분했습니다.
전세는 세계에서 유일하게 한국에만 존재하는 임대차 방식입니다. 세입자가 집값의 상당 부분을 건물주에게 맡기는 구조입니다. 금리가 낮을 때는 건물주도 세입자도 이득이었습니다. 그런데 이 구조는 중간에 끼어드는 사람에게 그만큼 큰 돈을 만질 기회를 줍니다. 전세 사기가 한국에서 유독 기승을 부리는 이유는 우리나라 사람이 특별히 순진해서가 아닙니다. 제도 자체가 사기에 취약하게 설계돼 있기 때문입니다.
판결은 났지만, 구멍은 그대로다
A 씨는 징역 1년을 선고받았습니다. 이미 다른 사기죄로 징역 6년이 확정된 상태라 실질적으로는 7년 넘게 자유를 잃습니다. 명의를 빌려준 공인중개사는 자격정지 또는 등록취소 처분을 받을 수 있습니다.
그러나 판결이 끝이 아닙니다. 명의대여를 차단할 실효적 시스템은 아직 없습니다. 건물주와 세입자가 계약 조건을 직접 대조 확인하는 절차도 없습니다. 보증금 입금 계좌가 임대인 명의인지 확인하는 의무도 없습니다. A 씨가 사용한 수법 중 제도적으로 막힌 것은 하나도 없습니다. 다음 A 씨는 지금 어딘가에서 간판을 달고 있을 겁니다.
그래서 지금 당장 확인해야 할 것들
시스템이 당신을 지켜주지 않는다면, 스스로 지키는 수밖에 없습니다. 계약 전 아래 항목을 직접 확인하십시오. 번거롭지만, 이 번거로움이 수천만 원을 지키는 유일한 방법입니다.
계약 전 필수 확인 5가지
① 공인중개사 자격 직접 조회 한국공인중개사협회(kar.or.kr) 또는 국가공간정보포털에서 중개사 등록 여부를 직접 확인한다. 간판만 믿지 않는다.
② 등기부등본 직접 열람 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 직전 등기부등본 전부사항을 열람한다. 소유자 이름, 근저당 설정액, 가처분 여부를 반드시 확인한다.
③ 보증금은 임대인 명의 계좌로만 계약서에 기재된 임대인 이름과 입금 계좌 명의가 일치하는지 확인한다. 관리인·중개인 계좌로 보내는 것은 절대 금물이다.
④ 건물주와 직접 통화로 계약 내용 확인 잔금 치르기 전, 건물주에게 직접 전화해 계약 조건을 그대로 읽어주고 맞는지 확인한다. 30초면 된다.
⑤ 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리 하루라도 미루면 그 사이 근저당이 설정될 수 있다. 잔금 지급 당일 주민센터에서 반드시 처리한다.
피해를 당했다면
HUG 전세보증보험 가입자는 계약 종료 후 1개월 이상 보증금을 못 받으면 이행청구 신청 가능. 전세사기 피해지원 특별법(2023년 시행)에 따라 피해자로 인정되면 저금리 대출·긴급주거지원을 받을 수 있다. 상담은 ☎ 1670-1004.
당신의 선택이 남아있는 시간은 생각보다 짧다
A 씨 사건은 끝났습니다. 그러나 A 씨를 가능하게 한 구조는 끝나지 않았습니다. 명의대여는 지금도 벌어지고 있습니다. 건물주와 세입자가 서로 확인하지 않는 관행도 그대로입니다. 세계 어디에도 없는 전세제도 위에서, 우리는 여전히 수억 원을 낯선 사람에게 맡깁니다.
시스템이 완성될 때까지 기다릴 여유가 있다면 기다려도 됩니다. 하지만 다음 계약이 내일이라면, 기다릴 시간이 없습니다. 지금 이 글을 읽은 것으로 끝내지 마십시오. 확인하십시오.
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